El Derecho a la Ciudad: Se requiere equipamiento no dinero
La 75 Legislatura aprobó una modificación más al Código de Desarrollo Urbano de Michoacán, que seguramente los legisladores consideran menor y podrá pasar inadvertida para la mayoría de la población, pero no así para los promotores inmobiliarios
Morelia, Michoacán, 11 de julio de 2023.- El pasado 2 de julio del presente año, la 75 Legislatura aprobó una modificación más al Código de Desarrollo Urbano del Estado de Michoacán de Ocampo, que seguramente los legisladores consideran menor y podrá pasar inadvertida para la mayoría de la población de Michoacán, pero no así para los promotores inmobiliarios, ni para los habitantes de las ciudades, si se considera el deterioro en la calidad de vida de los michoacanos que implicará dicha reforma.
La aprobación legislativa consiste en incluir el siguiente párrafo al artículo 297 en los siguientes términos: “A solicitud del propietario y exclusivamente cuando cada área de donación a que se refiere el párrafo anterior sea menor a 1,500 metros cuadrados, se procederá a determinar el valor comercial de dicha donación a efecto de que la pague a la Tesorería Municipal correspondiente, teniendo que calcularse mediante avaluó conforme al valor más alto, entre el valor catastral y el valor comercial. Este recurso deberá ser destinado a la adquisición de reserva territorial del municipio, o al cumplimiento de los objetivos materia del presente Código, teniendo que incluirse dicho concepto en la Ley de Ingresos Municipal que corresponda”.
¿Por qué existen las donaciones?
Al considerar que la propiedad sobre la que se desarrolla una ciudad es predominantemente de carácter privado, se asume que al momento de que ese suelo se urbaniza, por ejemplo, para construir un fraccionamiento habitacional, las personas que habiten dichas casas, requerirán de una serie de equipamientos básicos de salud, cultura, seguridad, educación, entre otros muchos.
En términos prácticos, se trata de los espacios en los que el gobierno debe construir clínicas, escuelas, estaciones de bomberos, templos, oficinas municipales y muchos otros edificios que deben satisfacer las necesidades de la población, y que ningún particular los construirá en su predio. Bajo esta necesidad se desarrolló una normatividad que obliga a los propietarios a “donar” una superficie total del predio. Dichas donaciones son de dos tipos: las destinadas a la edificación de los equipamientos y las destinadas para áreas verdes.
Supuesto equivocado
En la exposición de motivos de la reforma aprobada se argumenta que: “tiene como objetivo darles uso y destino a las áreas de donación en los desarrollos o desarrollos en condominio, los cuales al ser de dimensiones menores quedan en total abandono o terminan por ser invadidas por los propietarios de predios colindantes”. Para que la conservación de las áreas de donación esté en función de su dimensión, siendo donaciones municipales o estatales, se deberían de atender con la misma responsabilidad. Además, increíblemente los legisladores legitiman que hay un proceso de invasión de predios municipales o estatales por propietarios colindantes; sin que se proponga nada para evitarlo o recuperarlos.
Ejemplo a modo, pero insuficiente
Los legisladores sustentan que un predio con superficie menor a 1,500 metros cuadrados como donación, resulta inútil, y por ello conviene mejor que el propietario pague en efectivo su valor. Este argumento lo sustentan con el siguiente ejemplo: “el criterio establecido para la selección de un terreno mínimo para establecer una escuela primaria en la Norma Oficial Mexicana es de 8.3 metros cuadrados por alumno para 240 alumnos nos resulta un área de 1,992 metros cuadrados. De ahí́ la consideración de que, si se tienen terrenos inferiores a la superficie de 1,500 metros cuadrados, estos no son suficientes para su utilidad común”.
Conveniente o ingenuamente, no señalan que el caso educativo es sólo uno de los muy diversos usos a los que se puede dedicar una donación para equipamiento, como los espacios que el organismo operador de agua requiere para el bombeo o para la instalación de un tanque de almacenamiento elevando, una oficina para el pago de impuestos municipales, consultorios médicos de primer contacto, templos, bibliotecas y una infinidad de posibilidades para cubrir las múltiples necesidades que tenemos todos los habitantes en la ciudad.
Adicional a lo anterior, existe un potencial de aprovechamiento en términos de equipamiento hidráulico como pozos de absorción o áreas de captación pluvial que ayuden a disminuir el riesgo de inundaciones. Como queda demostrado, los destinos potenciales son múltiples y ni todos los predios se destinan a educación, ni resultan inútiles los inferiores a 1,500 metros.
Valor del predio en donación
La reforma aprobada señala que: “cuando cada área de donación a que se refiere el párrafo anterior sea menor a 1,500 metros cuadrados, se procederá a determinar el valor comercial de dicha donación a efecto de que lo pague a la Tesorería Municipal correspondiente”. Desde cualquier perspectiva el propietario preferirá pagar lo correspondiente, pero al Ayuntamiento se le niega la posibilidad de contar con un predio para aprovecharlo en beneficio de los habitantes de la zona.
No se especifica si el valor del predio es antes de urbanizarse. Imaginemos que la donación corresponde a un predio de 1,200 metros cuadrados, su valor en breña o sin urbanizar será infinitamente menor al que adquiere una vez urbanizado. Basta imaginar que en un predio de 1,200 metros cuadrados se pueden desarrollar 10 viviendas con un predio de 120 metros cuadrados cada uno. Bajo este escenario, el valor comercial de esos 1,200 metros resulta infinitamente mayor que el calculado inicialmente en breña.
Recurso a la licuadora presupuestal
El supuesto señalado en el que los recursos producto del pago de la “donación” se canalicen a la adquisición de un predio con los mismos fines, es muy poco probable, pues hay infinidad de ejemplos de la falta de seguimiento con el cambio de Administración Municipal, uno de ellos es el denominado “transferencia de potencial”. Con toda seguridad no será en la misma zona y se rompe así el principio de localización, es decir, que la donación se otorgue donde los habitantes la demandan.
Hoy, las ciudades requieren el desarrollo de iniciativas que contribuyan a elevar la calidad de vida de sus habitantes. Se demanda dejar atrás los criterios de índole económico y anteponer los concernientes a la sustentabilidad en su más amplio sentido.
